Заведующая кафедрой природоресурсного, земельного и экологического права Национального исследовательского Томского государственного университета, кандидат юридических наук, доцент Мария Имекова обращает внимание на то, что в юридической литературе принято считать, что право на создание зданий, сооружений является одним из элементов правомочия пользования земельным участком: «Причем, по мнению ученых, таким правомочием могут обладать лишь титульные владельцы земельных участков».
«Предусмотренные законодательством права на земельные участки не соответствуют потребностям современной рыночной экономики, поскольку они фактически не предоставляют гарантий добросовестным застройщикам, заинтересованным не столько в застраивании земельных участков, сколько в длительной эксплуатации возведенных ими на таких участках объектов недвижимости», — заключает автор.
В результате проведенного анализа Мария Имекова делает вывод о необходимости совершенствования существующей системы прав на земельные участки путем введения такого вещного права на земельные участки, как право застройки (суперфиций) (глава 20.1 проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект)).
Автор публикации отмечает, что у анализируемого права застройки есть ряд несомненных преимуществ:
▪️ его договорное основание возникновения: оно позволит собственнику земельного участка решать, кому будет принадлежать на праве собственности возведенное на его участке линейное сооружение, в том числе при прекращении действия соответствующего договора;
▪️ право застройки как ограниченное вещное право наделяет застройщика всеми необходимыми правомочиями (прежде всего правомочиями владения и пользования), необходимыми для осуществления строительства на предоставленном ему участке. Соответственно, введение такого права позволит вернуть сервитут к его классическому виду;
▪️ право застройки позволит решить иные проблемы, возникающие при застраивании земельных участков другими титульными владельцами, прежде всего арендаторами участков и безвозмездными землепользователями, а именно устранить бессистемный подход законодателя к правовому регулированию общественных отношений по созданию зданий, сооружений как объектов недвижимости несобственниками земельных участков, обеспечив таким образом реализацию принципа единства судьбы участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, единообразие в правовом регулировании соответствующих отношений и в конечном итоге стабильность их оборота.
Автор публикации отмечает, что у анализируемого права застройки есть ряд несомненных преимуществ:
▪️ его договорное основание возникновения: оно позволит собственнику земельного участка решать, кому будет принадлежать на праве собственности возведенное на его участке линейное сооружение, в том числе при прекращении действия соответствующего договора;
▪️ право застройки как ограниченное вещное право наделяет застройщика всеми необходимыми правомочиями (прежде всего правомочиями владения и пользования), необходимыми для осуществления строительства на предоставленном ему участке. Соответственно, введение такого права позволит вернуть сервитут к его классическому виду;
▪️ право застройки позволит решить иные проблемы, возникающие при застраивании земельных участков другими титульными владельцами, прежде всего арендаторами участков и безвозмездными землепользователями, а именно устранить бессистемный подход законодателя к правовому регулированию общественных отношений по созданию зданий, сооружений как объектов недвижимости несобственниками земельных участков, обеспечив таким образом реализацию принципа единства судьбы участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, единообразие в правовом регулировании соответствующих отношений и в конечном итоге стабильность их оборота.
«Однако для того чтобы последнее предложение могло быть воплощено на практике, в законопроекте необходимо закрепить правовой механизм, предусмотренный на случаи недействительности договора об установлении права застройки», — отмечает Мария Имекова.
Читайте статью в журнале «Судья» № 5/2026. Публикация доступна по подписке.
Оформите подписку на электронное или печатное издание на платформе newtech.legal
Оформите подписку на электронное или печатное издание на платформе newtech.legal